En 2026, face à une pression fiscale toujours croissante sur les revenus fonciers et au maintien strict de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), l’investisseur fortement imposé se retrouve dans une impasse. Acheter un immeuble pour générer 8% de rentabilité brute perd tout son sens lorsque la tranche marginale d’imposition (TMI) à 41% ou 45%, couplée aux prélèvements sociaux, confisque plus de la moitié des loyers.
La solution pour les patrimoines en phase de capitalisation ne réside plus dans la recherche du cash-flow immédiat, mais dans la séparation juridique de la propriété : le démembrement.
Acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier est le bouclier fiscal par excellence. Mais comment démontrer qu’un investissement qui ne verse aucun loyer pendant 15 ans est mathématiquement plus rentable qu’un immeuble classique ?
Nous allons dépasser le concept obsolète de rendement brut pour calculer le véritable taux de rentabilité interne (TRI) de la décote immobilière.
Le bouclier fiscal absolu (zéro impôt, zéro souci)
Pour un profil fortement imposé, l’attrait de la nue-propriété repose sur une triple exonération pendant toute la durée du démembrement :
- Zéro impôt sur le revenu : Puisque vous ne percevez aucun loyer, il n’y a aucune base imposable. Vous évitez totalement l’impôt sur le revenu et les 17,2% de prélèvements sociaux.
- Zéro impôt local : La taxe foncière, la taxe d’habitation et les charges de copropriété courantes sont intégralement payées par l’usufruitier.
- Sortie de l’IFI : Selon le code général des impôts, c’est l’usufruitier qui doit déclarer le bien à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété. La nue-propriété n’entre pas dans votre patrimoine taxable.
L’astuce fiscale supplémentaire : Si vous financez cet achat à crédit, les intérêts de l’emprunt restent déductibles de vos autres revenus fonciers existants. C’est un excellent levier pour créer du déficit foncier sur votre parc locatif classique tout en capitalisant sur un nouveau bien.
La formule mathématique : comment calculer le rendement ?
Puisqu’il n’y a pas de flux de trésorerie entrant (cash-flow mensuel), le calcul de rentabilité classique est inopérant. Pour évaluer la performance de ce placement face à l’inflation, il faut calculer le taux de croissance annuel composé (CAGR) de la décote.
Voici la formule financière exacte : Rendement annuel = (Valeur pleine propriété estimée / Prix d’achat nue-propriété)^(1/Durée) – 1
Exemple chiffré de reconstitution
Prenons un appartement dont la valeur marché est de 200 000 €.
- Achat en nue-propriété (décote de 40%) : 120 000 €.
- Durée du démembrement : 15 ans.
En supposant que le marché immobilier stagne (hypothèse ultra-conservatrice, valeur finale toujours à 200 000 €), le rendement net mécanique généré par la seule récupération de l’usufruit est de :
(200 000 / 120 000)^(1/15) – 1 = 3,45%
Vous obtenez 3,45% net d’impôt et net de charges par an. Pour obtenir un rendement équivalent net dans l’immobilier classique en location nue (avec une TMI à 41% et des charges de gestion), il faudrait acheter un bien affichant une rentabilité brute de plus de 8%, avec tous les risques locatifs que cela implique.
Le match chiffré : locatif classique vs nue-propriété
Pour illustrer la puissance du TRI en démembrement, comparons deux investisseurs (TMI 41%) sur une période de 15 ans, avec le même capital de départ.
| Indicateur (sur 15 ans) | Option A : Immobilier classique | Option B : Nue-propriété |
| Capital investi | 120 000 € (Apport) | 120 000 € (Achat comptant) |
| Valeur du bien (Pleine propriété) | 120 000 € | 200 000 € |
| Loyers bruts perçus | ~90 000 € (sur 15 ans) | 0 € |
| Impôts et prélèvements (58,2%) | ~52 000 € 🔴 | 0 € 🟢 |
| Charges (TF, gestion, copro, travaux) | ~25 000 € 🔴 | 0 € 🟢 |
| Risque locatif (vacance, impayés) | Élevé | Nul |
| TRI (Taux de Rentabilité Interne) net | Faible (~1,5%) | Élevé (~3,45%) |
Le constat est sans appel : l’immobilier classique non optimisé génère du flux fortement taxé et consomme de l’énergie. La nue-propriété génère une plus-value latente non taxée et ne demande aucune gestion.
Les deux pièges de la nue-propriété en 2026
L’objectivité est la base du conseil patrimonial. Ce montage comporte deux contraintes à maîtriser :
- L’illiquidité relative : Revendre une nue-propriété en cours de démembrement (par exemple à l’année 7 sur 15) est possible, mais le marché secondaire est étroit. Vous risquez de subir une décote supplémentaire pour trouver un acheteur. C’est un investissement qu’il faut conserver jusqu’à son terme.
- L’état du bien à la restitution : C’est le nerf de la guerre. Il est impératif de signer avec un usufruitier institutionnel de premier plan (bailleur social). Selon la loi, il a l’obligation de remettre le bien en parfait état d’habitabilité à la fin du bail. Évitez les montages exotiques entre particuliers.
(Note stratégique : Pour préparer la transmission d’un tel actif à vos enfants, il est souvent judicieux d’acquérir la nue-propriété au travers d’une SCI à l’IS ou à l’IR. La valeur des parts étant décotée, les droits de donation sont drastiquement réduits).
Conclusion : capitaliser plutôt que subir
La nue-propriété n’est pas un investissement de rendement immédiat, c’est un outil de capitalisation pure. Pour les contribuables écrasés par la fiscalité en 2026, c’est le seul moyen de transformer 100% de la rentabilité de l’actif en patrimoine net, sans travailler pour l’administration fiscale.
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