C’est le dilemme classique de tout investisseur en location meublée (LMNP). Faut-il choisir la simplicité du régime forfaitaire (micro-BIC) ou la performance comptable du régime réel ?
Pendant longtemps, le micro-BIC (forfait) était le choix de la tranquillité. On appliquait un abattement de 50% (voire 71%), et l’affaire était réglée. Mais en 2026, la donne a changé. Avec l’inflation des charges (taxe foncière, énergie, copropriété) et le rabotage fiscal sur la location touristique (loi « Le Meur »), la simplicité du micro-BIC est devenue un luxe coûteux.
Pour beaucoup de propriétaires, rester au micro-BIC est aujourd’hui une erreur de gestion qui coûte plusieurs milliers d’euros par an.
Nous allons voir mathématiquement pourquoi le régime réel est presque toujours supérieur, et comment calculer votre « point de bascule » pour ne plus payer d’impôt légalement.
Le micro-BIC en 2026 : attention aux nouveaux pièges
Si vous faites de la location longue durée classique, l’abattement reste généralement de 50%. Cela signifie que le fisc considère que vos charges représentent la moitié de vos loyers.
Mais si vous faites de la location saisonnière (type Airbnb), la fiscalité s’est durcie. Pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement est tombé à 30% dans de nombreuses zones, avec un seuil de chiffre d’affaires abaissé (15 000 € selon les zones tendues).
Le problème du micro : Il ne protège pas contre l’inflation. Si votre taxe foncière a doublé ou si vos charges de copropriété ont explosé, l’abattement forfaitaire, lui, ne bouge pas. Vous finissez par payer de l’impôt sur de l’argent que vous n’avez pas réellement gagné.
Le régime réel : l’arme absolue de l’amortissement
C’est le secret des investisseurs rentables. Le régime réel permet de déduire deux types de dépenses :
- Les charges décaissées : Taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion, électricité, intérêts d’emprunt, frais de dossier, etc.
- Les charges non décaissées (l’amortissement) : C’est ici que la magie opère. Comptablement, votre immeuble, vos travaux et vos meubles s’usent. L’administration vous permet de déduire cette « usure » de vos impôts chaque année.
Exemple : Vous achetez un bien 200 000 €. Vous pouvez amortir environ 85% de cette valeur sur 30 ans (le terrain n’est pas amortissable). Cela crée une « charge fictive » d’environ 5 000 € à 6 000 € par an. Cette somme vient réduire votre bénéfice imposable, alors que vous n’avez sorti aucun argent de votre poche.
Le calcul du « point de bascule »
Quand devez-vous obligatoirement passer au réel ? Il existe une formule mathématique simple pour le savoir.
Vous devez opter pour le réel si :
Charges réelles + Amortissement annuel > Montant de l’abattement micro
Exemple chiffré (situation 2026)
Imaginons un appartement loué en longue durée.
- Loyers encaissés (CC) : 12 000 € / an
- Prix d’achat (travaux inclus) : 180 000 €
Option 1 : Régime micro-BIC (Abattement 50%)
- Déduction forfaitaire : 12 000 x 50% = 6 000 €.
- Base imposable : 6 000 €.
- Impôt (TMI 30% + PS 17,2%) : 2 832 € à payer.
Option 2 : Régime réel
- Charges réelles (Taxe foncière 800€ + Charges copro 1200€ + Gestion 1000€ + Intérêts 3000€) = 6 000 €.
- Amortissement (Calculé par logiciel) = 5 500 €.
- Total déductions : 6 000 + 5 500 = 11 500 €.
- Base imposable : 12 000 – 11 500 = 500 €.
- Impôt (TMI 30% + PS 17,2%) : 236 € à payer.
Résultat du match : En passant au réel, vous économisez 2 596 € d’impôt cette année.
Et si vous aviez fait des travaux, le résultat aurait été négatif (déficit), vous ramenant à 0 € d’impôt.
« Le réel c’est trop compliqué » : faux !
Deux mythes ont la vie dure et empêchent les propriétaires de sauter le pas :
Mythe 1 : « C’est trop complexe. » C’était vrai il y a 10 ans. Aujourd’hui, avec la synchronisation bancaire, un logiciel spécialisé catégorise vos dépenses automatiquement.
Mythe 2 : « L’expert-comptable coûte trop cher. » Faux pour deux raisons :
- Les frais de comptabilité sont déductibles des charges.
- Si vous adhérez à un OGA (Organisme de Gestion Agréé), vous bénéficiez d’une réduction d’impôt correspondant à 2/3 de vos frais de comptabilité (dans la limite de 915 €). Au final, la comptabilité ne vous coûte quasiment rien.
Pourquoi Excel ne sait pas gérer le réel
Si vous êtes tenté de faire votre liasse fiscale (formulaire 2031-SD) vous-même sur Excel, attention au danger.
L’amortissement en LMNP suit la règle des « composants ». On n’amortit pas la toiture (25 ans), la façade (20 ans) et le canapé (5 ans) sur la même durée.
- Le risque : Une erreur de calcul dans les durées d’amortissement entraîne un redressement fiscal immédiat.
- La norme : L’administration fiscale exige souvent la télétransmission des déclarations via la norme EDI, ce qu’Excel ne peut pas faire.
La solution : Utilisez un outil dédié qui génère votre liasse fiscale automatiquement et calcule les amortissements par composants sans erreur.
Conclusion : ne laissez pas l’état choisir pour vous
Le micro-BIC est souvent un « impôt sur la paresse ». En refusant de tenir une comptabilité simplifiée, vous acceptez de payer des milliers d’euros de taxes inutiles.
Dans 90% des cas (surtout s’il y a un emprunt ou des travaux), le régime réel est mathématiquement gagnant et permet d’annuler l’impôt sur les loyers pendant 10 à 15 ans.
Vous ne savez pas si vous êtes dans les 90% ? Ne devinez pas. Faites la simulation.
